Společenství vlastníků jednotek

Vstupem budovy do režimu zákona o vlastnictví bytů, tj. vznikem vlastnictví jednotek v domě, vzniká nová právní situace vyznačující se především pluralitou spoluvlastníků domu jako vlastníků jednotlivých jednotek a současně podílových spoluvlastníků společných částí domu/pozemku.

Dle úpravy platné od 1. 7. 2000 je společenství vlastníků jednotek zvláštním druhem právnické osoby, která vzniká a uskutečňuje svoji činnost podle ZOVB. Pro společenství platí obecná ustanovení ObčZ týkající se právnických osob a dále zvláštní úprava obsažená v ZOVB.

Od jiných právnických osob se odlišuje zejména tím, že jeho vznik a členství v něm nezávisejí na vůli vlastníka jednotky, ale na splnění zákonem stanovených podmínek. Společenství vzniká přímo ze zákona, bez jakékoliv iniciativy jeho členů, pokud nastanou zákonem stanovené podmínky.

Společenství jako právnická osoba vzniká přímo ze zákona v domě, který má nejméně pět jednotek ve vlastnictví a současně jsou zde tři různí vlastníci.

Vzniká dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí nebo jiné listiny, kterou příslušný státní orgán osvědčuje vlastnické vztahy k jednotce poslednímu z těchto třech vlastníků.

Příslušný katastrální úřad vyrozumí ostatní vlastníky jednotek o provedení vkladu vlastnictví jednotky (třetímu z vlastníků) do katastru nemovitostí.

Na základě oznámení lze určit datum vzniku společenství.

Poté, co společenství vzniklo, má každý nový vlastník jednotky povinnost oznámit společenství nabytí vlastnictví jednotky.

Tím je zajištěna aktuální informovanost o spoluvlastnictví společných částí domu.

Zápis společenství v rejstříku společenství nemá konstitutivní význam, nýbrž jen význam deklaratorní, což znamená, že vznik společenství není spojen až se zápisem v rejstříku společenství.

V nemovitosti pak často souběžně fungují dvě právnické osoby (bytové družstvo a společenství vlastníků jednotek), v symbióze, která zajišťuje nerušený výkon nájemních vztahů a vlastnictví.